Due diligence when buying lot in a village

**badsekktor** · October 24th, 2011 06:43 PM

Originally Posted by samcoy

Sa bagay ser may point ka dyan. Siguro nga dahil sa lagay lagay na yan kaya ganun nangyari sa Cherry Hills. But I'll try makakuha ng info kung posible.

Itatanong ko yang "permit to sell" sa sales agent. Thanks ulet ser.

For info sir yun "permit to sell" ng developers eh binibigay ng HLURB. Some agents will say that ok lang kahit wala since bibigyan din naman sila in the long run.... pero explicitly nakalagay sa batas yan na bawal ibenta ng developer kung wala pang permit to sell.... Kung may permit to sell ang developer... it means na subdivided na yun property at ready na for transfer of title... bayad nyo na lang iniintay....

Basing on experience as cash buyer, kailangan specific ka sa date kung kailan exact naitransfer sa inyo yun titulo since dapat doon ka pa lang magbayad ng assoc fees at land tax sa local govt..... yun ibang developer kasi ipapashoulder kaagad sa inyo iyon kahit hindi pa nalilipat sa pangalan mo yun title.... Im not sure kung paano naman ang usapan kapag hulugan ang pagbabayad sa lupa...

**samcoy** · October 25th, 2011 01:30 PM

Originally Posted by badsekktor

For info sir yun "permit to sell" ng developers eh binibigay ng HLURB. Some agents will say that ok lang kahit wala since bibigyan din naman sila in the long run.... pero explicitly nakalagay sa batas yan na bawal ibenta ng developer kung wala pang permit to sell.... Kung may permit to sell ang developer... it means na subdivided na yun property at ready na for transfer of title... bayad nyo na lang iniintay....

Basing on experience as cash buyer, kailangan specific ka sa date kung kailan exact naitransfer sa inyo yun titulo since dapat doon ka pa lang magbayad ng assoc fees at land tax sa local govt..... yun ibang developer kasi ipapashoulder kaagad sa inyo iyon kahit hindi pa nalilipat sa pangalan mo yun title.... Im not sure kung paano naman ang usapan kapag hulugan ang pagbabayad sa lupa...

Nakausap ko sales agent, sabi nya kaya daw pre-selling kasi wala pa permit to sell. And makes sense kasi dinidevelop pa lang yung site ng phase 4. Magandang bang idea bumili pag ganun? Mas mura ang bentahan pero ano bang risks pag pre-selling pa lang? Sa isip ko mapagkakatiwalaan naman ang Sta. Lucia since marami na sila na-develop?

In agreement naman yung sinabi ng sales agent sayo regarding tax. Sabi nya wala pa daw assoc fee and taxes until ma-transfer yung title. And yung title ma-transfer lang pag-fully paid na. Sagot din nila capital gain tax. May options sila sa pag-transfer ng title. 6.5% additional sa contract price pag sila mag-process. Approx P50k din yun. Sulit ba na i-paprocess ko na lang sa kanila? Baka kasi ma-trabaho at may lagay lagay pa kung ako gagawa.

**badsekktor** · October 25th, 2011 01:58 PM

Originally Posted by samcoy

Nakausap ko sales agent, sabi nya kaya daw pre-selling kasi wala pa permit to sell. And makes sense kasi dinidevelop pa lang yung site ng phase 4. Magandang bang idea bumili pag ganun? Mas mura ang bentahan pero ano bang risks pag pre-selling pa lang? Sa isip ko mapagkakatiwalaan naman ang Sta. Lucia since marami na sila na-develop?

In agreement naman yung sinabi ng sales agent sayo regarding tax. Sabi nya wala pa daw assoc fee and taxes until ma-transfer yung title. And yung title ma-transfer lang pag-fully paid na. Sagot din nila capital gain tax. May options sila sa pag-transfer ng title. 6.5% additional sa contract price pag sila mag-process. Approx P50k din yun. Sulit ba na i-paprocess ko na lang sa kanila? Baka kasi ma-trabaho at may lagay lagay pa kung ako gagawa.

im not sure kung acceptable sa inyo sir kung wala pa permit to sell... actually ang alam ko lang na requirements nila para magkaroon ng permit to sell is yun plan saka subdivision ng mother title... hindi ko lang alam kung ano pa ang ibang requirements pero yun lang ang alam ko requirement ng HLURB. So kahit on going pa lang or wala pang development sa tinatayo nilang village eh wala ako nakikita na sagabal para hindi sila makakuha ng permit to sell... AFAIK

About SLR, i haven't bought any property na dinevelop nila pero yun relative ko eh nakipag-partner sa kanila to develop some 230 hectares of land into a prime subdivision so i think ok naman sila makipagnegotiate. Ang problema kasi sir hindi yun developer... madalas dyan eh dahil sa katangahan ng agent na gusto makakumisyon kaagad kaya naiipit yun buyer saka developer.

Mas mabuti gawan ninyo ng kasulatan yan mga fees na babayaran ninyo para malinis ang transaction. AFAIK ang alam ko lang na dapat i-shoulder ng buyer eh yun babayaran sa registry of deeds which i believe is around 3500 pesos if we are to follow the law pero siyempre depende na rin yan sa usapan ninyo ng seller which in your case is the developer.

btw ilan sqm po ba yun property at 50 k lahat-lahat ng processing fees? parang ikaw na rin nagbayad ng capital gains tax nyan ah! yun 4 lots ko sinisingil sa amin ng 80 k pero apat yun and napababa pa namin to 36 k since wala naman sa kontrata na may babayaran na ganyan since cash buyer kami.

**samcoy** · October 25th, 2011 01:58 PM

Okay, I just read a thread in HLURB forum. Risky pala bumili ng pre-selling kasi may mga bumili more than 3 years na nag-aantay di pa din tapos idevelop yung site. Yung isa 7 years na and wala pang title. Nakakatakot.

**badsekktor** · October 25th, 2011 02:04 PM

Originally Posted by samcoy

Okay, I just read a thread in HLURB forum. Risky pala bumili ng pre-selling kasi may mga bumili more than 3 years na nag-aantay di pa din tapos idevelop yung site. Yung isa 7 years na and wala pang title. Nakakatakot.

yep! yan ang risk sa ganyan sir! yan nga ang sakit ng ulo ko ngayon! i bought 6 lots at kung anu-ano na sinisingil samantalang wala pang titulo.... kaya nga ngayon binebenta ko na.... fully paid ako since 2006, 3 pa lang ang may titulo... ang daming violations nila na nadiskubre ko considering na malaking developer din ito.... buti na lang nagkatotoo yun tinayong SM so lumobo yun presyo ng lote.... nagdoble yun investment ko in just 3 yrs so ok na rin... kaya pinalusot ko na lang yun panggugulang nila....

**badsekktor** · October 25th, 2011 02:07 PM

ingat din sir sa mga developer na sila rin ang humahawak ng home owners association.... malaki rin ang kita ng mga yan dyan! yun isang punta ko dati sa HLURB eh binabraso ng developer at inaagaw sa residents yun control ng home owners assoc, kahit na na-i-turnover na nila sa mga residents

**samcoy** · October 25th, 2011 02:20 PM

Originally Posted by badsekktor

im not sure kung acceptable sa inyo sir kung wala pa permit to sell... actually ang alam ko lang na requirements nila para magkaroon ng permit to sell is yun plan saka subdivision ng mother title... hindi ko lang alam kung ano pa ang ibang requirements pero yun lang ang alam ko requirement ng HLURB. So kahit on going pa lang or wala pang development sa tinatayo nilang village eh wala ako nakikita na sagabal para hindi sila makakuha ng permit to sell... AFAIK

About SLR, i haven't bought any property na dinevelop nila pero yun relative ko eh nakipag-partner sa kanila to develop some 230 hectares of land into a prime subdivision so i think ok naman sila makipagnegotiate. Ang problema kasi sir hindi yun developer... madalas dyan eh dahil sa katangahan ng agent na gusto makakumisyon kaagad kaya naiipit yun buyer saka developer.

Mas mabuti gawan ninyo ng kasulatan yan mga fees na babayaran ninyo para malinis ang transaction. AFAIK ang alam ko lang na dapat i-shoulder ng buyer eh yun babayaran sa registry of deeds which i believe is around 3500 pesos if we are to follow the law pero siyempre depende na rin yan sa usapan ninyo ng seller which in your case is the developer.

btw ilan sqm po ba yun property at 50 k lahat-lahat ng processing fees? parang ikaw na rin nagbayad ng capital gains tax nyan ah! yun 4 lots ko sinisingil sa amin ng 80 k pero apat yun and napababa pa namin to 36 k since wala naman sa kontrata na may babayaran na ganyan since cash buyer kami.

Parang hindi na nung nabasa ko yung ganung problems sa pre-selling. I think mas sulit yung developed na kahit medyo mahal. Buti na lang nagpost muna ako dito tsaka nabanggit nyo dito yung HLURB. Salamat sa inyo and sa tsikot forum. Di lang pang-kotse usapan.

Hehe!

Approx 50k ser yung processing sa pag-transfer ng title. 154 sqm ser. Thanks ulet ser.

**samcoy** · October 25th, 2011 02:24 PM

Originally Posted by badsekktor

yep! yan ang risk sa ganyan sir! yan nga ang sakit ng ulo ko ngayon! i bought 6 lots at kung anu-ano na sinisingil samantalang wala pang titulo.... kaya nga ngayon binebenta ko na.... fully paid ako since 2006, 3 pa lang ang may titulo... ang daming violations nila na nadiskubre ko considering na malaking developer din ito.... buti na lang nagkatotoo yun tinayong SM so lumobo yun presyo ng lote.... nagdoble yun investment ko in just 3 yrs so ok na rin... kaya pinalusot ko na lang yun panggugulang nila....

Ay naku! Marami pa siguro may ganyang problema noh di lang nagpopost sa forum. Magkano ba ser approximately ang association fee and annual payment nun?

**badsekktor** · October 25th, 2011 02:32 PM

Originally Posted by samcoy

Ay naku! Marami pa siguro may ganyang problema noh di lang nagpopost sa forum. Magkano ba ser approximately ang association fee and annual payment nun?

depende sir eh! yun sa 6 lots ko pumapatak na 2 pesos yata per sqm monthly, pumapatak na 15k a year. meron din ako H&L naman, villar ang developer pumapatak na 400 plus yata per lot, monthly.

depende din kasi sir sa location at klase ng subdivision. syempre mas maganda amenities, expect mo mas mahal assoc fees

**asb75** · October 25th, 2011 04:04 PM

Originally Posted by badsekktor

depende sir eh! yun sa 6 lots ko pumapatak na 2 pesos yata per sqm monthly, pumapatak na 15k a year. meron din ako H&L naman, villar ang developer pumapatak na 400 plus yata per lot, monthly.

depende din kasi sir sa location at klase ng subdivision. syempre mas maganda amenities, expect mo mas mahal assoc fees

sa amin 500/month ang monthly dues, villar din ang developer namin. pero ok naman dahil namamaintain yun facilities at security sa amin.